正しい店舗物件の探し方とは？物件・立地次第で経営も変わる！

最終更新日：2023年11月10日

続々独立開業中！独立開業をした方々に人気のフランチャイズ本部ベスト10を公開中。
いま注目の急成長ビジネスがひと目でわかります。

事業を開業しようと考えている人にとって悩みの種なのが、物件選びですよね。どんな物件がいいのか、どうやって探せばいいのか、よく分からないことも多いでしょう。

そんな方のために、今回のコラムでは店舗物件の探し方のコツを解説しています。物件選びは今後の経営に大きく影響する重要なポイントです。このコラムをご参考に、じっくりといい物件を探してくださいね。

1.物件選びの基礎の基礎！「事業計画」の作成を徹底しよう
2.インターネットだけでは不十分！？物件探しの方法とコツ
3.物件の取得費用はその物件次第で大きく変わる！その内訳と抑えるコツ
4.店舗物件選びは「立地」が重要！
5.立地や物件の調査は難しそう…そんな場合はサポートを受けよう！
6.まとめ

1.物件選びの基礎の基礎！「事業計画」の作成を徹底しよう

事業をはじめるうえで、物件選びはもっとも重要といっても過言ではありません。せっかくいいお店を作っても、お店がまったく人が通らないところにあったり、お店のコンセプトにそぐわない場所にあったのではお客さんはきてくれないからです。そのため、物件選びは慎重に慎重を重ねなければなりません。

店舗物件の探し方でまず大切なのは、事前に入念な事業計画を作っておくことです。事業計画では、お店のコンセプトや狙うターゲットを決め、販売戦略や売上予測を作ります。また、資金と必要な費用を洗い出し、金銭的な計画を明確にする目的もあるのです。

お店がどんなお客さんを対象とするのかを絞り込めば、それにあてはまる人がたくさんいそうな場所の物件を選ぶことができます。やみくもに物件を探すのではなく、自分のお店にはこんな場所がふさわしいという目標をしっかり定めることで、最適な物件にたどり着けるのです。

また、資金や費用を明確にできていれば、店舗物件にいくらかけられるかといったことも分かります。開業後の資金運用も、よりスムーズになるでしょう。

金融機関から融資を受けるときには事業計画書を提出する必要があります。しっかりした事業計画ができていれば融資の審査も通りやすくなるのです。

このように、事業計画書の内容次第で経営に大きな影響が出ます。けっしておろそかにせず、綿密にしっかり記入しましょう。

2.インターネットだけでは不十分！？物件探しの方法とコツ

最近は店舗物件を専門にあつかう物件情報サイトが増えてきました。手始めにこういったサイトをチェックしてみる人が多いと思います。インターネットはいつでも見られるし、たくさんの物件を次々に見られるのはとても便利ですね。

しかし、インターネット上の情報で物件を決めるのには注意が必要です。店舗物件の中には、その物件で出店可能なお店の業種が限定されているものもあります。いい物件だと思っても、実際にはそこでお店を出せないことがあり得るのです。

また、今後の経営のことを考えると、その物件自体の条件だけでなく物件の周辺の環境も重要なポイントになります。物件の周りにどんな施設があるのか、どれくらいの人が行き来するのか、といった詳細な条件はインターネットだけでは分かりません。

店舗物件の探し方にはもうひとつ、不動産屋に相談する方法があります。物件サイトの情報は不動産屋が提供しています。そのため、物件サイトには不動産屋で入居者が見つからない「売れ残り」が掲載されていることも少なくないようです。いい物件の情報は不動産屋に相談している人に優先的に紹介されることもあるため、インターネット上にはなかなか出回らないことが多いでしょう。

プロの不動産屋は店舗物件に関する知識も豊富ですので、自分がこんなお店を出したいと相談すれば、その条件に合った物件を紹介してくれます。また、不動産屋は地元の地理に詳しく、どの地域にどんな特徴があるかをよく把握していることが多いので、立地条件も最適な物件を探し出してくれるのではないでしょうか。

気になる物件が見つかったら、物件自体はもちろん物件の周辺も自分の目で見て回りましょう。物件から最寄り駅までの距離や駅の利用者数、お店の前の道をどれくらいの人が通るかといったことを調査することで、その物件に人が集まりそうかどうかを見極めましょう。

3.物件の取得費用はその物件次第で大きく変わる！その内訳と抑えるコツ

店舗物件の探し方のポイントとして、取得費用は特に大切です。費用はできるだけ抑えられる物件を選びたいものですよね。店舗物件の場合、一般の住宅を借りるのとは違った費用がかかってきますので、しっかり確認しておきましょう。店舗物件の取得費用の内訳は以下のようなものです。

・保証金

物件を退去する際には、原状復帰が原則となります。その原状復帰するための費用を先払いしておくのが、保証金です。一般の住宅でいう、敷金と同じですね。家賃の6～12か月分ほどが相場のようです。

・礼金

一般の住宅と同じで、物件のオーナーに対して支払う費用です。これはオーナーが好きに決められるので物件によって異なりますが、おおよそ家賃の２カ月分程度が多く最近では無料ということも多くなっています。

・仲介手数料

不動産屋に支払う手数料です。家賃の1カ月分ほどが一般的です。

・前家賃

家賃は次の月の分を先に支払うのが一般的です。契約日から日割り計算して、その翌月の家賃と合計した金額を、入居時に支払います。

・造作譲渡料

前の入居者が使っていた設備がそのまま残っている居ぬき物件を借りる場合、その設備を買い取るための費用です。前の入居者に対して支払うもので、金額も前の入居者が決めます。そのため、こちらも物件によって金額がまちまちです。おおよそ100万円～250万円程度が多いといわれています。

そのほか、お店をはじめるには内装工事費、設備購入費、設置工事費などがかかってきます。居ぬき物件を使えば、お店の内装や設備がすでにできていますので、開業のための費用をかなり抑えることが可能です。しかし当然、中古になりますのでしっかりメンテナンスはしておくようにしましょう。

4.店舗物件選びは「立地」が重要！

店舗物件の探し方では、いかに立地条件が適した物件を探すかというのがとても重要になります。そのために、気になる物件の立地調査を実施しましょう。立地調査では、以下のような情報を集めます。

・立地エリアの調査

その物件がどのような属性のエリアにあるのかを調査します。オフィス街にある物件なら、平日のランチどきは会社勤めの人でにぎわいますが、休日は集客が難しくなるでしょう。周りにデパートなどの商業施設が集まったエリアなら、人通りが多く集客が期待できますが、その分競合店も多く、生き残るのが厳しいエリアになります。

・最寄り駅の調査

駅にはたくさんの人が集まります。駅から近いところや、駅からまっすぐつながる大通りに面した場所にお店があれば、お客さんが入る可能性は高くなります。物件の最寄り駅を1日どれくらいの人が利用しているか、駅からでて、どの道を通っていく人が多いかなどを調べて、駅の利用者を最大限に取り込める場所を探しましょう。

・物件前の道の調査

物件の正面の道を1日どれくらいの人が通るか、曜日や時間帯別に集計します。それを調べることで、お店の営業時間や休日を決めることができます。飲食店であれば、ランチかディナーかどちらに力を入れるのが有利かといったことも分かるでしょう。

また、歩いている人がどんな人かを調べるのも大切です。サラリーマンが多いのか、主婦が多いのか、その道をどんな人が多く歩いているのかが分かれば、ターゲットを絞り込むことができます。どんなに人通りが多くても、その人たちとお店のコンセプトがマッチしていなければ、集客にはつながらないのです。

・近隣店舗の調査

近くにどんなお店があるか、競合店はあるかといったことを調査しましょう。同業の競合店がある場合には、そのお店の客層などを調べることで、自分のお店にも同じようなお客さんがくると予想ができます。ときには客としてお店に入って、お店の人と話してみましょう。たとえば地域のイベントなどの情報や、そのときにはどんな時間帯が忙しいのかなどの、地元に密着した貴重な情報を得ることができます。