飲食店の経営に影響する店舗物件選び。飲食店の物件の探し方はコレだ！

最終更新日：2023年11月10日

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飲食店を開業しようとしたとき、まずはじめに悩むポイントは店舗の物件探しだと思います。飲食店にとって、物件選びは今後の経営をおおいに左右する大事な要素です。最近はインターネットでも店舗用の物件を見ることができるようになりました。

「たくさんありすぎて、迷ってしまう」、「なにを基準に選べばいいのかわからない」という人は多いことでしょう。このコラムでは、飲食店の物件の探し方、注意するポイント、そして物件取得にはどれくらいの費用がかかるのかなど、飲食店をはじめるときに役立つ情報をまとめました。飲食店の開業をお考えの方はぜひご覧ください。

1.不動産屋？インターネット？飲食店の物件を探す方法とは
2.物件次第で大きく変動！物件取得にかかる費用の目安
3.初期費用や自由度に差が出る！「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違い
4.お客さんの調査は物件選びの基本！立地の調査は徹底しよう
5.まとめ

1.不動産屋？インターネット？飲食店の物件を探す方法とは

飲食店物件の探し方は、不動産屋へ行って相談する方法と、インターネットで自分で探す方法があります。

インターネット上には、店舗物件を専門に取り扱う物件情報サイトがたくさんあります。物件を探すにはまずこういったサイトをチェックするところからはじめる人が多いのではないでしょうか。インターネットを使えば、不動産屋へ出向かなくてもたくさんの物件を見られるので、忙しい人にとってはとても助かります。

ただ、インターネット上の情報だけを見て物件を決めてしまうのは危険です。必ず実際に物件に足を運び、建物の状態、周辺の環境などを確認するようにしましょう。また、いい物件だと思っても、中には「飲食店不可」という物件もあるので、よくよく情報を確認しなければいけません。

「飲食店不可」の物件とは、その物件のオーナーが、たとえば「建物を劣化させたくない」、「ご近所とのトラブルを避けたい」などの意向で、飲食店は出店しないでほしいという物件のことです。なかには、「軽飲食可、重飲食不可」といったところもあります。

一般的には喫茶店などは軽飲食、ラーメン屋や焼き肉屋などが重飲食に分類されるのですが、軽飲食、重飲食の違いには明確な定義があるわけではありません。最終的にはオーナーの一存で、軽飲食か重飲食かが判断されます。このような細かな情報は、インターネット上では判断しかねるところが多いのです。

気になる物件が出店可能な物件かどうかわからないときは、やはり不動産屋に相談することをおすすめします。不動産屋には店舗物件専門のところもありますので、飲食店の物件のことに詳しい不動産屋に聞くと安心できますよね。店舗物件専門の不動産屋であれば、お店の業種や、今後の内装工事のことも考えて適した物件を提案してくれることもありますよ。

インターネット上にももちろんいい物件情報はありますが、新しい物件の情報はすでに不動産屋に相談している人のところで出回り、インターネット上には掲載されないこともあります。インターネットで情報をチェックして、気になる物件があったら不動産屋へ相談に行くほうがいいかもしれません。

2.物件次第で大きく変動！物件取得にかかる費用の目安

飲食店の開業資金の中で、大部分を占めるのは店舗物件の取得費用でしょう。気になるその内訳をみていきたいと思います。

・保証金

通常の住宅でいう、敷金のようなものです。退去したとき、部屋の傷や汚れを元通りに戻すために、先に払っておく費用です。店舗物件の場合は家賃の6～10か月分は必要になってくるようです。

・礼金

通常の住宅と同じで、オーナーに対して支払う費用です。最近では不要というところも増えているようですが、多いところでは家賃の6か月分ほどがかかる場合もあります。

・仲介手数料

不動産屋に支払う費用です。家賃の1か月分というところが多いです。

・前家賃

家賃は次の月の分を先に支払うのが一般的です。入居時には、契約日から日割り計算して翌月分の家賃と足して支払います。

・造作譲渡費用

「居抜き物件」を借りる場合、そこにある設備を前の借主から譲り受けるという形になります。そのために、前の借主に対して支払う費用が造作譲渡金です。権利金と呼ばれる場合もあります。この金額は前の借主が決め、100万円～250万円程度が相場のようです。

これらの金額は物件の立地によってかなり変動します。人通りの多い人気の物件なら、それだけ初期費用は高くなります。資金やお店のコンセプトなどもよく照らし合わせながら、ちょうどよい物件をみつけてくださいね。

3.初期費用や自由度に差が出る！「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違い

借りていた物件を退去する際、通常は内装や設備をすべて撤去して原状復帰しなければなりません。これには多額の費用が掛かり、退去しようとする人には大きな負担になります。そこで、お店の内装や設備をそのまま、次の借主に買い取ってもらおうというのが居抜き物件です。

新しい借主にとっても、残された設備をそのまま、または少し手を加えて使うことができれば、お店をはじめるための内装工事費や設備購入費をかなりおさえられます。営業を開始するまでの期間も短くできますので、無駄な家賃を払わずに済むのです。また、同じ業種のお店であれば、前のお店に来ていたお客さんが同じように来てくれるかもしれないというメリットもあります。

逆にデメリットとしては、前のお店が悪い評判があって閉店した場合には、そのイメージを引きずる可能性があります。また、残された設備がすでに使えない状態ということもありますので、事前に確認しておくことが大切です。各設備の説明書や保証書があるかどうかも確認しておきましょう。

一方、居抜き物件とは反対に、すべてが撤去されてコンクリートむき出しの状態になった物件を「スケルトン物件」といいます。スケルトン物件は内装工事などをすべて1からはじめなければなりません。しかしその分、厨房や客席レイアウトを自分の思い通りに設計できるというメリットがあります。

居抜き物件は初期費用をおさえられるので、最近では居抜き物件で開業することが主流になりつつあります。自分の望む場所に、望む形の居抜き物件があればそれにこしたことはありませんが、妥協して物件を選ぶのもよくありません。飲食店の物件の探し方のポイントは、とにかく慎重に、よく考えて決めることなのです。

4.お客さんの調査は物件選びの基本！立地の調査は徹底しよう

飲食店の物件の探し方をお伝えしてきましたが、やみくもにあちこちの物件を見ていてもきりがないですよね。飲食店の物件を選ぶうえでもっとも重要なのは、物件の立地条件です。

どんなに素敵なお店でおいしい料理があっても、お客さんが来てくれなければ意味がありません。では、立地条件のいい物件をみつけるには、どうすればいいのでしょうか。

立地条件のいい物件をみつけるにはまず、お店を出したい地域の市場調査をおこないましょう。その地域には何歳くらいの人が多く住んでいるのか、男女はどちらが多いのか、周辺にどんな施設があるか、といったデータを集めます。そしてそのデータをもとに、自分のお店がどんなお客さんをターゲットにするのかを決めるのです。

ターゲットが決まったら、そのターゲットがよく行きそうな場所の物件を探します。立地条件は飲食店にとって今後の経営に関わる重要な要素ですので、慎重に、こまめに情報をチェックしておくようにしましょう。

また、フランチャイズに加盟して開業する場合には、フランチャイズ本部が事前に市場調査をして事業計画を作り、物件を探して提案してくれることもあるようです。はじめてのことを相談できる相手がいるのはうれしいですね。