アパート経営を成功させるためにやるべきこと・知るべきこととは？

最終更新日：2023年11月10日

「アパート経営って何だろう？」そう考えたとき、大抵の方は家賃収入や大家さんというキーワードが頭に浮かんでくるのではないでしょうか？家賃収入でも間違ってはいないですが、アパート経営は正確には不動産投資のなかのひとつなのです。

不動産投資とは、自分の持っている資産を不動産に投資して利益を得ることです。やはり、不動産投資をするからには失敗はしたくないですよね？ここでは、アパートを経営して成功させるために何をすればいいのかをお話ししていきます。

• 1.夢の不労所得を手に入れる！アパート経営の魅力
• 2.アパートの経営は資格があると有利になる！
• 3.アパート経営もターゲット選びが重要！アパート開業までの流れ
• 4.アパートの経営は“お金の流れ”を大切にしよう！
• 5.ノウハウが重要なアパート経営！失敗しないためには？
• 6.まとめ

1.夢の不労所得を手に入れる！アパート経営の魅力

不労所得とは、漢字の通り「労働しなくても得られる所得」のことです。もっと簡単にたとえると、自宅でテレビを見ながらお菓子を食べていても収入が入ってくるということです。

アパートの経営は、不労所得の代表格ともいえるでしょう。不労所得を得るために、誰しも一度はアパート経営を夢見たことがあるのではないでしょうか？この章ではアパート経営の魅力についてみていきましょう。

◆収益を得られる

アパート経営をおこなうと家賃収入が得られることになります。しかしもし家賃滞納者がいると、家賃収入が少なくなってしまいます。

それでもアパートの入居者が1人しかいないということは少ないので、家賃収入がなくなるということはないでしょう。アパートの部屋がすべて空室にならない限り、収入がなくなることはないのです。

◆資産価値

マイホームとアパートを比べると、将来的な資産価値はアパートの方が高くなっています。なぜなら、マイホームの場合は築25年を経過すると資産価値がなくなると言われているのです。しかしアパートの場合は同等の築年数が経っていても、収益性を出していれば高い金額で売却することが可能です。

◆万が一の備えとして

もしも、何か起こって仕事ができなくなってしまったとき、アパートがあればアパート経営での収入を得ることができます。年金受給額の減額など悩みごとは多いと思うのですが、アパート経営での収入でそれらを補ってみてはいかがでしょうか。

◆副業

前項と少しつながるかもしれませんが、仕事をしながらアパート経営をするということも可能です。会社勤めをしているとアパートの購入資金の調達もしやすいですよね。

もしも、勤めている会社が倒産やリストラなどで仕事がなくなってしまったらどうしようという不安があるのなら、副業でのアパート経営もおすすめです。

2.アパートの経営は資格があると有利になる！

アパートを経営するにあたって資格って必要なの？と思う方もいるかもしれません。アパートを経営をするのに資格は必要ないのですが、持っていると便利な資格を3つ紹介していきます。

◆宅地建物取引士

この資格はアパート経営に一番おすすめな資格です。持っておくといいおすすめの資格として耳にすることも多い「宅建」という資格ですね。

宅地建物取引士の資格を取得するには、不動産に関する法律のほとんどを理解する必要があります。不動産に関する法律を理解していることによって、自らがアパートを経営するときに安心して経営していけるようになるからです。

アパートを購入する側が宅地建物取引士の資格を取得していることで、アパート購入する際のリスク軽減になります。宅地建物取引士の資格を取得する確率は、だいたい15～17％といわれています。

◆マンション管理士

アパート経営とは違いますが、年数を重ねることでマンション経営に投資をする方もいますので知識を備えていても損はありません。

マンション管理士は、マンションの管理規約や修繕箇所を確認していつ頃どの業者に修理や建て替えを依頼するのかといった計画を立てることを仕事にしています。ほかにも、居住者がもしも管理費を滞納していれば滞納者に対して支払い指示をおこないます。また、住民から受け付けた苦情への対応や、ルール違反を犯している住人へ注意喚起をおこなったりすることもあるのです。

マンション管理士として重要なのがマンション管理組合に対するコンサルタント業務です。マンションに関する困りごとをマンション管理組合にアドバイスして、円滑にマンションの運営をおこなっていきましょう。マンション管理士の資格を取得することで、設備、住人などの管理やトラブル対処の方法を習得することができるので、アパート経営にも役立てることが可能です。

◆ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーとは、簡潔にいうとお金に関してアドバイスをくれる人です。不動産に関してのお金のアドバイスを、アパートを経営していく上で必要となってくる資金計画や金融資産運用、相続などに関しておこないます。

ファイナンシャルプランナーの資格を取得していれば、アパート経営の中で必要な資金運用の失敗を軽減することへつなげられます。

3.アパート経営もターゲット選びが重要！アパート開業までの流れ

さあ、ここでアパートの経営に乗り出そうとしたときに最初に重要になるのが入居者になりうるターゲット層です。入居者がどんな土地や間取りが必要なのかをしっかり考えることで、経営するアパートの立地条件や部屋の方向性が決めやすくなるからです。

オフィス街のアパートやマンションであればサラリーマン向け、広い土地を使ったアパートやマンションであれば家族向けといったように、土地によってターゲットは確実に変わってくるので、ターゲットに合わせた間取りなどを意識して開業をしていきましょう。

ただし、アパート経営は「賃貸事業」にあたります。ここで忘れてはいけないのが「開業届」です。

アパート経営で開業届を提出する場合、オーナーの管轄する税務署へ届出をおこなうことになります。正式には「個人事業の開廃業等届出書」という書類ですが、この書類はアパートの入居者を募集して経営を始める1ヶ月以内に提出しなければなりません。

「個人事業の開廃業等届出書」は税務署に用意してあります。パソコンからダウンロードも可能なので便利ですよ。記載方法は非常に簡単で、難しく考えることはありません。

「個人事業の開廃業等届出書」は提出しなくても法的に罰されることはないのですが、どうして提出しなければならないのでしょうか？それは、節税のためです！

「個人事業の開廃業等届出書」を提出していると、確定申告時に「青色申告制度」を受けることができるので、提出することをおすすめします。

4.アパートの経営は“お金の流れ”を大切にしよう！

アパート経営のキャッシュフローとは、入ってきた家賃からローン返済、賃貸管理費、税金、火災保険料などの経費を差し引いたときに残る利益のことをさします。

また、アパート経営をしていく上で以下のことが必要となってきます。

①大きな修繕費用やリノベーション費用
②減価償却として計上不可となったときの税金対策

そのため、キャッシュフローに関しては、毎月コツコツと貯めておきましょう。

そして、キャッシュフローを増やすポイントとして重要なのがローンの繰り上げ返済です。アパートのローンも、住宅ローンと同じく繰り上げ返済ができます。キャッシュフローに余裕ができたなと思ったら、繰り上げ返済をすることをおすすめします。また、キャッシュフローを増やしていくと、アパート経営が優良であると評価されて銀行からの融資枠が広がる可能性もありますよ。

ただし、アパートの経営で得たキャッシュフローを生活費として利用することは避けてください。アパート経営で得た収入を生活費として使ってしまうと、アパート経営で必要な資金が確保しにくくなってしまうからです。

アパート経営のキャッシュフローは、安定した経営をしていくためにも手を付けずに残しておくようにしましょう。

5.ノウハウが重要なアパート経営！失敗しないためには？

アパートの経営で失敗しないためには、以下のことを意識しておきましょう。

アパートを準備するときに、新築にするか中古にするかで悩むこともありますよね。新築のアパートの場合、入居率が高く、空室を減らすことができます。また、修繕費などが抑えられ、物件寿命が長いので長期計画を立てやすくなります。

逆に、新築の物件は価格が高く初期費用も掛かるので、土地の確保や建築、入居募集まで1年ほどかかることがデメリットです。

一方、中古のアパート物件は、物件の価格が安く、初期費用も抑えられます。既に物件が存在しているので、周辺状況、日当たりなどを自身の目で確認することが可能ですよ。デメリットとしては、修繕費などが新築のアパートに比べて多く必要になるところです。

その点、今はフランチャイズシステムもあるので、住宅を建設やリフォームして賃貸するなどの経営ノウハウを利用することで円滑に経営をすすめることもできるようになりました。

フランチャイズに加盟している業者は、全国に3,000社近くあるのではともいわれているほどメジャーになってきています。フランチャイズシステムを上手に活用して、安定したアパート経営をしてくださいね。

6.まとめ

アパートの経営をおこなうにはとくに資格も必要なく、開業届も難しくないので簡単に始められる印象があります。事前に準備や下調べなど必要なことは多いですが、自身でアパートを手に入れて、収入を得られるようになれば夢がふくらみますよね。

しかし、アパート経営はキャッシュフローなど難しいこともあります。それでも、しっかりと資金管理などをおこなっていけば、2棟目、3棟目と経営するアパートを増やしていけるのではないでしょうか。

自身でアパート経営をするのは不安だという方は、フランチャイズシステムを利用してさまざまなノウハウを提供してもらいながら経営していくのもひとつの手だと思います。フランチャイズを活用して、アパート経営で不労所得の夢を叶えてみてはいかがでしょうか。

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